Décès d'un locataire : vider et rendre le logement

Quand un locataire décède, la famille découvre en général deux urgences en même temps : les obsèques, et un logement dont le loyer continue de tourner. Contrairement à une maison dont le défunt était propriétaire (voir notre guide pour vider la maison d'un défunt), un logement loué impose un calendrier. Ce guide explique quand le bail s'arrête, ce qui reste dû, et comment vider le logement sans s'engager dans une succession qu'on n'a pas encore acceptée.

Le bail s'arrête, ou il passe à un proche

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 règle le sort du bail d'un logement vide loué comme résidence principale. Au décès, le bail est transféré, automatiquement, à :

• l'époux ou l'épouse survivant, qui est de toute façon cotitulaire du bail du logement familial ;
• le partenaire de PACS ;
• les descendants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an ;
• les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

Si l'un d'eux reste dans les lieux, rien n'est à vider : il devient locataire, aux mêmes conditions. Si plusieurs le demandent, le juge tranche en fonction des intérêts en présence.

Dans un logement social

Pour un logement HLM ou conventionné, l'article 40 de la même loi ajoute deux conditions : le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et le logement doit être adapté à la taille de son foyer. Ces conditions ne sont pas exigées du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire, ni, s'ils vivaient avec le défunt depuis plus d'un an, des ascendants, des personnes handicapées et des personnes de plus de 65 ans. Un enfant dont les revenus conviennent mais pour qui le logement est trop grand peut se voir proposer un logement plus petit, en priorité.

À défaut d'une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit par le décès. Pas de préavis à donner, pas de lettre de congé : le contrat s'arrête au jour du décès. Les meubles, eux, restent dans les lieux, et c'est là que tout commence.

Le cas du logement meublé : le bail passe aux héritiers

La règle de l'article 14 ne figure pas dans la liste des articles applicables aux locations meublées (article 25-3 de la loi de 1989). Pour un meublé, on revient au Code civil : le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du preneur (article 1742). Le bail continue donc au nom des héritiers, qui doivent le résilier eux-mêmes.

Dans un meublé, les meubles appartenant au bailleur restent sur place et figurent à l'inventaire annexé au bail : seuls ceux du défunt sont à évacuer. Repérez-les avec cet inventaire avant le passage de l'entreprise, pour qu'aucun meuble du bailleur ne parte au débarras.

Ce qui court jusqu'à la remise des clés

Le bail a pris fin, mais le logement n'est pas libéré tant que les affaires du défunt l'occupent. Le bailleur peut réclamer à la succession les loyers dus jusqu'au décès, puis une indemnité d'occupation, en général équivalente au loyer et aux charges, jusqu'à la restitution des clés.

Ces sommes sont des dettes de la succession, pas des héritiers personnellement, tant qu'ils n'ont pas accepté. Mais elles réduisent ce que la succession laissera.

Qui vide, sans s'engager dans la succession

Vider le logement pour le rendre au bailleur arrête une dette qui grossit. Le Code civil range parmi les actes purement conservatoires, qui n'emportent pas acceptation, le paiement des loyers et des dettes urgentes et tout acte destiné à éviter l'aggravation du passif (article 784). La Cour de cassation a jugé en 2018 que le fait, pour un héritier, de participer à l'état des lieux de sortie et d'échanger avec le bailleur pour organiser la fin du bail ne valait pas acceptation de la succession.

La prudence porte sur ce qu'on fait des affaires. Rendre le logement vide n'est pas la même chose que se partager ou vendre son contenu.

Les objets qui ont une valeur se mettent de côté sans être partagés. Si le mobilier compte, un inventaire du mobilier avant le débarras protège tout le monde, y compris face au fisc.

Combien de temps pour décider ?

Un héritier ne peut pas être forcé de choisir entre accepter et renoncer avant quatre mois à compter du décès (article 771). Passé ce délai, un créancier, et le bailleur en est un, peut le sommer de prendre parti. Si, six mois après le décès, aucun héritier connu n'a opté, la succession peut être déclarée vacante (article 809). Vider dans l'intervalle reste possible, à condition de s'en tenir aux gestes de gestion.

Si tous les héritiers renoncent, personne ne vide. Le bailleur doit alors faire désigner un curateur, le service des Domaines, qui fait vider et rend les clés. C'est long, plusieurs mois souvent, et ce n'est plus l'affaire de la famille.

Les étapes, dans l'ordre

1. Prévenir le bailleurLettre recommandée avec copie de l'acte de décès, en précisant si un proche reprend le bail. Demander le montant mensuel de l'indemnité d'occupation.
2. Mettre de côtéPapiers, objets de valeur, souvenirs. Ils sont conservés par un héritier pour le compte de la succession, sans être partagés.
3. Fixer la date de restitutionConvenir avec le bailleur d'une date d'état des lieux. C'est elle qui commande la date du débarras, quelques jours avant.
4. Faire débarrasserVolume, étage, ascenseur, stationnement : ce sont les éléments du devis. Gardez la facture, elle se règle sur les fonds de la succession.
5. Nettoyer et releverMénage, relevé des compteurs, résiliation de l'énergie et de l'assurance avec effet au jour de la remise des clés.
6. État des lieux et clésComparer avec l'état des lieux d'entrée, signer, rendre toutes les clés. Le dépôt de garantie revient à la succession sous un mois si tout est conforme, deux mois sinon.

Préparer le débarras : volume, accès, délai

Un logement loué est souvent plus petit qu'une maison, mais il pose ses propres contraintes : étage, ascenseur parfois trop étroit pour une armoire, stationnement du camion en ville, horaires imposés par le règlement de copropriété. Ce sont ces éléments, avec le volume, qui font le prix et la durée.

• Le volume : un studio représente 10 à 15 m³, un T3 25 à 30 m³. Les photos de chaque pièce, placards ouverts, permettent de l'estimer sans visite (un débarras se chiffre d'abord au m³).
• L'accès : étage, ascenseur et ses dimensions, distance entre la porte de l'immeuble et le camion.
• La date : celle de l'état des lieux, moins deux ou trois jours pour le ménage.
• Ce qui reste : les meubles du bailleur dans un meublé, les objets mis de côté par la famille, à regrouper dans une pièce ou à emporter avant le passage.
• Les objets particuliers : produits dangereux, bouteilles de gaz, médicaments, à signaler, car ils ne partent pas avec le reste.

Le débarras d'un studio tient en une demi-journée, celui d'un grand appartement en une à deux journées. Si des meubles ont de la valeur, les vendre, par une reprise de l'entreprise déduite du devis ou par un vide-maison, est un geste d'héritier : à décider une fois l'option prise, avec l'accord de tous.

Côté bailleur : ce qu'on peut faire, ce qu'on ne peut pas

Le bail a pris fin au décès, mais le bailleur ne peut ni entrer ni vider de lui-même : les meubles appartiennent à la succession. Il peut :

• écrire aux héritiers connus, ou au notaire chargé de la succession, pour obtenir une date de restitution ;
• réclamer l'indemnité d'occupation sur la succession ;
• quatre mois après le décès, sommer les héritiers de prendre parti ;
• si personne ne se manifeste ou si tous renoncent, demander au tribunal judiciaire la désignation d'un curateur à la succession vacante.

Sans héritier connu : l'enlèvement autorisé par le juge

Lorsqu'il n'y a pas de successible connu et que le bail a pris fin, le président du tribunal judiciaire peut autoriser le propriétaire à faire enlever les meubles, pour les déposer ailleurs ou les regrouper dans une partie du logement (article 1324 du Code de procédure civile). Un commissaire de justice assiste au déplacement et dresse un procès-verbal ; le bailleur avance les frais d'enlèvement et de garde. Si les meubles n'ont manifestement aucune valeur marchande, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de carence.

Jeter les affaires sans titre l'exposerait à devoir les rembourser aux héritiers, et à une faute dans la gestion de la succession vacante.

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